1. 收益：租金回报率太低
参考这篇文章：https://mp.weixin.qq.com/s/H9hjCEVIaWVts6b-zFANDA 南京不到2%的回报率。
2. 政策：房价调控：
| 策略 | 结果 |
|---|---|
| 限购 | 让二手房主觉得有的赚，减少流动性 |
| 限售 | 控制二手房流动性 |
| 新房二手房贷款利率区别对待 | 去库存，降低二手房流动性 |
| 二手房交易税 | 降低二手房流动性 |
要呵护资产价格，要依赖土地财政，还要为未来潜在的新税种增加税基，那么上述四点一定要坚持下去，把锁筹进行到底。
去杠杆，去政府和企业杠杆，加到居民身上。
参考这篇文章：https://mp.weixin.qq.com/s/d8AllTc6doAZlaJFXeXhsg
3. 现状：六个钱包买房
量力，量的是自己和长辈的财力，凡事都要留一些余量，不可孤注一掷；顺势，顺的是信贷政策的趋势，随未来房贷政策宽松时购房。否则在租售比扭曲，房价不涨的背景下，租房也不失为一个好选项。
参考这篇文章：https://mp.weixin.qq.com/s/XDi17DWAv1jFkHXTArRH9g
4. 价位：当前房价已处在绝对高位，类比香港
【1997年香港】租金回报率4.14%, 按揭利率9.75% - 按揭利率是租金回报率的2.35倍，高5.61个百分点； 【2018年内地热点城市】租金回报率1.5%，按揭利率4.9%（且未考虑利率上浮）- 按揭利率是租金回报率的3.27倍，高3.4个百分点。
内地有强于香港的行政干预手段，如限购限售，全方位降低房产的流通盘，同时中国资本项目未开发，不存在大规模卖房换美元的可能性，而决策者可能是希望以行政力量熨平资产价格的波动，用时间换空间。14年的周期。
中国如果从2016年开始算，大概到2030年。
5. 国际关系：中美两国泡沫对决
15年持续上涨的中国楼市，和10年连续飙升的美国股市。
2007（各城市同比2006全线上涨50-100%）， 2010（各城市同比2009年初几乎全部翻倍）， 2013（一线城市同比2012年上涨50%）， 2015至2018（一二三四线城市先后翻倍或更多）。
2015-2018的这一次，是历时最长的一次，房价基数最大的一次，居民杠杆加得最猛的一次，经济基本面完全相反的一次，人口老龄化门前的一次。结论是：很有可能是最后一次。
6. 宏观经济周期：康波周期
第五轮康波周期的萧条期已经从2016年-2018年开始了， 未来五年，无论是投资还是实业恐怕都要谨慎。 https://mp.weixin.qq.com/s/X8pUFvA2eyMBmCyKaAcRQg
在前四轮康波中，第一次萧条期持续了11年（1825年-1836年），第二轮萧条期持续了10年（1873年-1883年），第三轮萧条期持续了8年（1929年-1937年），第四轮萧条期持续了9年（1973年-1982年），第五次恐怕也会在十年左右，只有理解这些逻辑链条，才能挺过这十年。
7. 结论：最后一轮暴涨已经结束
- 政策：住房不炒，不将房地产作为短期经济刺激的手段。
- 租金回报率低，1.n%
- 居民杠杆加到极限，部分城市超过100%
- 人口老龄化
- 城市化放缓
经济增速换档、结构调整阵痛、前期刺激政策消化
参考：https://mp.weixin.qq.com/s/rADiCAkl4N-Ym3odydJRfQ
总结
当前不适合买房投资，如果自住且刚需随意，如果不是刚需，建议等几年。
明年再回头来看。
